集体土地买卖合同

集体土地买卖合同

在人们愈发重视契约的社会中，合同的法律效力与日俱增，它可以保护民事法律关系。相信很多朋友都对拟合同感到非常苦恼吧，以下是小编为大家整理的集体土地买卖合同，仅供参考，希望能够帮助到大家。

一、集体土地使用权非法交易的主要形式

（一）买卖

未经国土部门批准使用的集体土地转让给个人或单位；集体经济组织、村办企业将建在集体土地上的建筑物卖给个人或单位；村民将取得的宅基地或者连同建筑物转让给个人或单位，受让方支付转让费后，自由使用该幅土地。

（二）联营

由集体经济组织、村办企业与个人或单位集体经济组织、村办企业负责提供土地，但不参与经营，也不承担任何风险，固定收取利润，即土地转让费。

（三）合作

集体经济组织报批取得集体建设用地使用权后，提供土地与他方合作建房，进行房地产开发，房屋建成后，部分归集体经济组织所有，部分归带资承建的出资者所有，由其出售，因未取得房地产开发许可证，故大部分购买房产的买主，无法办理房产证，但也有部分以分配给村民作为“人口楼”的方式，办理了房产证。

（四）出租

集体经济组织将农用地出租或以承包的名义出租，承租（承包方）在承租土地上进行厂房，仓库等建设后自用或再出租。

二、集体土地使用权非法交易案件的类型及特征

法院受理的涉及集体土地使用权非法交易的诉讼的案件类型的较多，既有集体经济组织诉请受让方、承租方、联营方继续履行合同，支付转让款、交付租金、支付联营利润的，也有集体经济组织或村民诉请确认转让合同无效或解除合同，并收回土地使用权的； 有受让方或合作方诉请集体经济组织或村民要求继续履行合同，交付土地使用权，办理相关权属证书过户登记的；还有受让方请求确认合同无效或要求解除合同，返还转让费的。该类非法交易涉及面广，几乎每个村居都有，特别是镇、街道所在村居更普通存在。一旦发生纠纷，由于牵涉到集体经济组织、村民、承租方，受让方等多方的切身利益，各方常采用组织群众集体上访，通过新闻媒体作片面、主现或倾向性报道，向党政部门或法院、国土、规划等执法、行政部门施加压力，对社会的稳定造成了极大的危害，严重影响、干扰党政、执法、行政部门的正常工作秩序。

三、处理集体土地使用权非法交易案件的对策

（一）行政执法的对策

1.国土部门要对未经审批擅自将集体土地转让进行非农建设的情况进行认真清理。对符合土地利用总体规划的，依示补办用地

手续，对不符合土地利用总体规划的，限期拆除建筑物，恢复农业用地。 对经批准为建设用地，但未按规定期限进行建设的闲置用地，坚决按规定收回。对按《土地管理法》第三十七条的规定，责令按规定缴纳闲置费；或由人民政府作出无偿收回用地单位土地使用权的决定，交还原集体经济组织恢复耕种。对未经批准改变土地使用权权属的，如符合广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》规定条件的，责令依法补办变更登记手续，缴纳有关税费、转让用地使用权有增值的，参照《中华人民共和国土地增值暂行条例》的标准缴纳土地增值税。对不符合规定条件转让土地使用权的，限期改正，并按《土地管理法》第八十一条的规定，没收违法所得，并处罚款；构成犯罪的，及时移送司法机关追究刑事责任。

2.规划、建设行政主管部门在对报建项目审批时要审查建设用地的来源，发现用以建设的土地是通过非法交易所得的，要停止审批手续，并及时通知国土部门，由国土部门依法处理。

3.工商行政管理部门要对企业股东股权转让，特别是私营企业股东股权全部转让的变更登记加强监管，发现转让的股权中含有土地使用权价值的，要及时通知国土部门，防止企业以增加新股东等方式，变相转让土地使用权，逃废正常土地使用权转让应依法缴纳的税费。

（二）司法审判的对策

1.关于法院受理的问题。有观点认为，土地使用权转让发生纠纷，不管是非法的，还合法的，均属于平等主体之间的财产权纠纷，

属民法调整的范围，对于符合《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件，人民法院没有理由和依据不予受理。对于非法用地，土地行政机关有处理的职能，这属于行政法律关系，而法院受理的是民事法律关系，二者并不抵触。我们认为，土地使用权转让产生的纠纷，如上所述，一般都涉及到违法用地或非法建筑物的问题，违反了《土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律、法规的规定，应先由土地行政主管部门对涉及的违法用地或非法建筑物进行处理后，当事人才可以就履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，当事人未经行政主管部门处理而直接提起民事诉讼的，应裁定不予受理。这一原则已为广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》所确认。

2.关于土地使用权转让合同的效力认定问题。有观点认为，依合同自由原则，集体土地使用权转让合同是双方当事人的真实意思表示，只要当事人已按合同约定实际履行了，人民法院就不应予干预，如认定转让行为无效，将不利于促进土地资源的合理流动和优化配置，影响农村集体经济的发展。我们认为，对集体土地使用权转让行为的效力，应在现有的法律框架内从严掌握。 《土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。该条规定显属于法律强制性规定，因此，对违反法律、行政法规禁止性规定的土地使用权非法转让行为应认定合同无效，这也是国家公权力对民事行为进行干预的体现，即使当事人的

意思表示真实，也因其签订的合同违反法律强制性规定而自始无效。除非集体土地的出让、转让是用于农业用途或因企业破产，被兼并等情形而将集体土地上的房屋等附着物连同土地使用权一并转让的，方可认定有效。

3.对违法进行土地使用权转让行为进行民事制裁的问题。有观点认为：没收违法所得，责令拆除或没收地上建筑物是行政主管部门的职权，不属于法院审理案件该解决的问题，而且，即使作出制裁决定，制裁往往也较难实现。我们认为，法院在审理该类案件中，发现违法行为，应按《民法通则》第六十一条第二款之规定予以制裁。如不采取制裁措施，既不利于维护法律的尊严，也会在客观上默许，甚至放纵非法交易行为。集体土地使用权非法交易，多为故意且严重违反《土地管理法》的行为，对此种故意违反法律的行为予以制裁，既有必要，也有充分的法律依据。《民法通则》第一百三十四条第三款的规定，即为法律赋予人民法院对违法行为进行制裁的`依据和权力。 故人民法院审理案件中发现存在对该类违法行为的，应当追缴双方因转让集体土地使用权而取得的财产上缴国库。若不依法采取制裁措施，仅认定转让集体土地的行为无效，当事人仍然可以达到合同的预期目的，即出让方可以通过出让集体土地取得约定的土地使用费 ……此处隐藏834个字……人民共和国土地管理法》）的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。

近年来，随着城市化进程的加快，城市向农村扩展空间，许多“城市人”向郊区农民购买他们在农村集体土地上建造的房屋，但随着土地的升值、拆迁等因素带来的利益驱使卖方反悔，于是，以买卖合同无效为诉讼请求向我院起诉的现象屡见不鲜。今年上半年，我院民一庭就受理了好几起这类案件。一方面是大量的供求市场与客观存在的交易行为，如认定买卖合同无效，必将使市场交易中的诚实信用原则被打破。另一方面，如认定交易行为有效，又会与现行的法律法规相冲突。当事人将纠纷提交至法院，法院不能拒绝裁判，如何处理这一类纠纷，成为司法中的两难。

一种观点认为合同无效。理由为：

此类合同违反了法律的强制性规定。由于《房地产管理法》的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而《土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。

另一种观点认为合同有效。理由为：

1、虽然《土地管理法》中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但是，我国《宪法》第10条第4款后段明确规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，在整个这一条上，立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确区分，逐款加以规定。所以，《土地管理法》的规定是与《宪法》的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于下位法”的基本原则和《立法法》第78条的规定，应当认为农民集体所有的土地的使用权是可以转让的。

2、暂且不虑及上述对《宪法》和《土地管理法》的学理解释，单从因为违反法律的强行性规定而使合同无效的角度分析，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力也值得探讨。违反法律和行政法规而使合同无效，其前提是合同违反的是法律和行政法规中的强行性规定。强制规定，指命令当事人应为一定行为的法律规定。由此可知，由于违反法律和行政法规而使合同无效，必须是违反了强行性规定中的效力性规定。

但是，细观《土地管理法》的规定，第63条不仅有除外条款，而且也仅是规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，属于典型的仅取缔违反之行为、对违反者加以制裁、以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为取缔性规定，根据王利明教授“无效一般只限于违反效力性规范的合同”的观点推论，在农村集体土地上所建商品房买卖合同也并不必然无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已，但此种结果并不必然及于私法。

（三）我们的观点：应当对买卖行为认定无效，但处理时以不适用返还原则、维持交易现状为一般，以适用返还原则、恢复交易前状态为例外，应当区别对待。

农村村民房屋不能买卖是在一定历史条件下的产物，这几年，随着城市化的进程和市场经济的发展，当初立法的背景、宗旨、社会基础均已发生重大变化，户籍管理制度也将逐渐被取消。现实中，农村村民房屋向外地农民出售的现象甚多，经过一段时间后，出卖人反悔的也多，导致诉讼量的增加。究其根源，主要是土地及房产增值引发的利益驱动，部分出卖人见利行事，试图利用法律规定的不完善来达到自己的目的，如认定无效，并同时判决返还，必将使诚实信用原则受到侵害，同时，在社会上形成不讲诚信的法律氛围，这对建立诚信社会、法治社会都将产生很大的负面效应。返还后，也将滋生一些不利后果，交易安全受到侵犯自不待说，由于返还中实行的是过错责任原则，法院一般认定买卖双方均有过错，买方在购房后的装修、投资等，由于受到举证责任等因素的影响，其损失时常得不到应有的保护，容易激化社会矛盾。但判决有效显然与现行的立法相抵触，因此，可以依据《中华人民共和

国合同法》第五十八条之规定，认定买卖行为无效，但依据无效返还中“没有必要返还”的条款规定，应当视具体情况判决不予返还，购房款可被视为对出卖人的折价补偿；在双方利益悬殊过大的情况下，可以考虑判决买受人支付给出卖人该房屋增值部分价款的1/3至1/2作为补偿。这样既不与现行法律法规相冲突，又维护了公平、交易安全、诚实信用的价值取向，是目前解决这一难题的切实可行的操作方法，符合社会发展的趋势要求，与现有的社会总体价值观念相契合。

甲方（卖方）姓名：______ ______

身份证__________ _________

乙方（买方）姓名：

身份证_____________ ______

鉴于：1、甲方系本合同项下房屋的所有权人，且其对该房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意；

2、甲方愿意将房屋出卖给乙方；

3、乙方愿意购买上述房屋；

4、本合同项下房屋现属于集体土地，暂时不能办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》。

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋签订本合同，以资双方共同信守执行。

第一条甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。以后集体办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》时及乙方如需出售本房屋时，如需要甲方协助时，甲方应无条件协助乙方办理所有相关手续，如因甲方原因，造成该房屋不能办理相关手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方的购房款及房屋升值后收益款。

第二条房屋的坐落、面积情况。

1、本合同所称标的房屋是指位于

2、该房屋6层建筑面积为平方米；套内面积为_____平方米，7层建筑面积为平方米；套内面积为_____平方米。

3、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。

第三条计价方式与价款。

房屋的交易总价为：人民币元整（大写：拾____万仟元整）。

本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。

公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。

第四条付款方式及期限

１、自本合同签订之日起天内乙方支付首付款人民币万仟元整给甲方；

2、剩余房款人民币万仟元整于乙方取得房屋所有权之日起天内支付。

第五条特别约定

房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，由乙方所有。

第六条陈述和承诺条款

1、甲方承诺：甲方拥有对本合同项下房屋完全的处分权。

2、乙方承诺：真实地愿意购买本合同项下的房屋。

第七条本合同经见证。

第八条本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字后生效。

甲方：乙方：

见证人：

日期：